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招标采购是现代社会通用的采购方式，由于其采购过程的公开透明、开放有效、公平公正，有利于降低采购成本，有利于建立公平竞争的采购市场，国际上四大采购规则，《联合国采购示范法》、《WTO政府协议》、《欧盟采购指令》、《世界银行采购指南》均主张或倾向于采用招标采购方式。但是，由于招标采购程序复杂、需要动用较多的资源及占用较长的时间，采购成本较高，一般只用于大型工程项目或大宗货物和设备的采购。
通常的招标是指招标人发出招标公告或通知，邀请潜在的投标人进行投标，然后通过对各投标人提出的价格、质量、交货期，及投标人技术水平、财务状况、社会信誉等因素进行综合比较，选定中标者，并与其签订采购合同（承包合同）的过程。也有些招标过程是由招标人依据自己拟定的条件，有选择地邀请投标人参与投标。
第一节项目采购招标概述
一、招标采购的分类及特点
根据招标采购的范围可将招标采购方式统一规范为公开招标采购，选择性招标采购和限制性招标采购等三类。
(1)公开招标采购：通过公开程序，邀请所有有兴趣的供应商参加投标的采购方法。
(2)选择性招标采购：通过公开程序，邀请供应商提供资格文件，只有通过资格审查的供应商才能参加后续招标;或确定特定采购项目在一定期限内的候选供应商，作为后续招标采购活动的邀请对象。
(3)限制性招标采购:不通过预先刊登公告程序，直接邀请一家或两家以上的供应商参加投标。
二、招标采购的特点
1.公开性
公开性是指整个采购程序都在公开的情况下进行。公开发布投标邀请，公开开标，公示招标、投标结果。
2.竞争性
招标是一种引发竞争的采购程序。采购单位通过招标程序，可以最大程度地吸引和扩大投标人的竞争，从而使招标方有可能以更低的价格采购到所需的物品和得到优质服务，充分地获得市场利益，有利于其经济效益目标的实现。
3.公平性
所有感兴趣的供应商、承包商和服务提供者都可以进行投标，并且其地位一律平等，不允许歧视任何投标商。
三、招标运作程序和方法
公开招标的运作程序并不因国别、区域和组织的不同而有特别的差异，一个完整的招标采购应由招标、投标、开标、评标、决标和合同授予等部分组成。
四、招标文件
招标文件不但是投标和评标的依据，还是构成合同的重要组成部分。合同中买卖双方的权利、义务、合同价格都应在招标文件中做出明确规定，不容随意更改，因此，招标文件构成了合同的基本框架。
采购招标文件主要包括：投标邀请书、投标者须知、招标资料表、通用合同条件、专用合同条件、货物需求一览表、技术规格和格式样本等七个方面的内容。
第二节项目规划设计的招标与投标
房地产项目进入实施阶段的首要任务就是项目的规划设计。为了提高设计质量，降低设计成本，许多项目的规划设计是以招标方式委托承包的。
一、招标承包范围
房地产项目的规划设计招标承包范围主要有三项内容：即项目规划、项目勘察、项目施工图设计，投资者既可将三项内容分别招标委托给不同的承包者，也可一并招标委托给一家承包者。通常的做法是在项目前期策划阶段，即通过招标方式或竞赛方式完成了项目的规划，然后在实施阶段再将项目的施工图设计和勘察任务通过公开招标发包给承包者。
二、设计招标方式和招标程序
设计招标与施工招标及货物采购招标的不同之处在于，首先，招标文件提供的要求并不太具体，往往就是策划者提出的某些设想，以及项目地块规定的规划设计要点，由投标者提供方案和计划；另外，决标的依据往往不是项目承包的报价，而是方案和计划的优劣。房地产项目设计招标通常也有公开招标和邀请招标两种方式。对专业性较强的项目(如图林设计，一些高档、大型楼宇的室内设计等），通常采用邀请招标的方式。某些特殊项目或小型项目，也有采用议标方式进行的。
公开招标、邀请招标的招标程序分别如图2、图3所示。
三、设计招标文件
招标文件是指导设计单位(投标人)进行投标文件编制的依据。招标文件一经发出，招标单位不得擅自修改。若确需修改，应以补充文件的形式发布。
1.招标文件的主要内容
为了使投标人能够正确地进行投标，招标文件应包括以下几个方面的内容：
(1)投标须知；
(2)经过批准的可行性研究报告或设计任务书及有关行政文件的复制件；
(3)项目说明书:包括对工程内容、工程项目的建设投资限额、设计范围和深度、图纸内容、张数和图幅、建设周期和设计进度等要求；
申请批准招标
图2公开招标程序图
(4)合同的主要条件；
(5)设计资料的供应内容、方式和时间，设计文件的审查方式；
(6)进行现场勘察和对招标文件说明的时间和地点；
(7)投标截止日期。
2.设计大纲的编制
在招标文件中，最重要的文件是对项目的设计提出明确要求的文件，一般称之为设计要求或设计大纲。设计大纲通常由咨询机构或监理单位从技术、经济等方面考虑后具体编写，作为设计招标的指导性文件，文件内容大致包括以下几个方面：
(1)设计文件编制的依据；
(2)国家有关行政主管部门对规划方面的要求；
(3)技术经济指标；
(4)平面布局要求；
(5)结构形式要求；
(6)结构设计要求；
(7)主要设备安装尺寸要求；
(8)特殊工程需求；
(9)主要材料要求；
(10)其他要求。
设计大纲须经过业主批准，如果不满足要求，还需重新核查设计原则，修改设计要求文件。设计要求文件编写应尽可能具体和详实。
房地产项目一般通过前期策划和项目的可行性研究确定了项目的投资限额，设计工作必须在限额投资条件下进行。为了既要保证项目所需的功能要求和质量，又要有效控制投资，势必对项目的使用功能、设计标准、配套设施、技术经济指标及某些主要设计参数规定得比较具体和详细。
四、投标资格审查与设计投标
1,投标资格审查
公开招标时，要预先对投标人的资格进行审查，即通常所说的资格预审，以便淘汰不
合格的投标人。只有通过了资格预审的投标人，才可以购买招标文件，参与设计投标竞争。如为邀请招标，由于招标单位已对邀请单位的资质条件有所了解，可不进行资格预审，但要在评标时进行资格后审，将其资质、信誉、能力作为评标考虑的因素之一。资格预审与资格后审的内容基本相同，主要包括以下几方面。
(1)资格审查
资格审查是指对申请投标单位所持有的勘察和设计资质等级是否与拟建项目设计要求的级别相一致的审查，不允许无资格证书单位或低资格证书单位单位越级承接工程设计任务。审查的内容包括资质证书的种类、证书的级别、证书允许承接设计工作的范围三个方面。
1)证书的种类：国家和地方对工程勘察设计资格颁发的证书分为“工程勘察证书”和“工程设计证书”两种。如果勘察任务合并在设计招标中，投标申请人除拥有工程设计证书外，还需有工程勘察证书，缺一不可。但允许仅有工程设计证书的单位以分包的方式在总承包后将勘察任务分包给其他有工程勘察证书的单位实施。但在资格预审时，也应提交分包勘察工作单位的“工程勘察证书”。
2)证书的级别：我国工程勘察和工程设计资格各分为甲、乙、丙、丁四级，各级证书的适用范围如下：
A.甲级证书：可以在全国范围内承担证书规定行业大、中、小型工程建设项目的工程勘察或工程设计任务。
B.乙级证书:可以在本省、市范围内承担证书规定行业中、小型工程建设项目的工程勘察或工程设计任务。需要跨省、市承担任务时，需经项目所在地省、市勘察设计主管部门批准。
C.丙级证书：可以在本省、市范围内承担证书规定的行业小型工程建设项目的工程勘察或工程设计任务。需要跨省、市承担任务时，应当持项目主管部门出具的证明，经项目所在地的省、市勘察设计主管部门批准。
D.丁级证书：只能在单位所在地的市或县范围内承担证书规定行业小型工程建设项目及零星工程建设项目的工程勘察和工程设计任务。
3)证书规定允许承接任务的范围：工程设计资格按归口部门分为电力行业、轻工行业、建筑工程等28类行业；工程勘察资格又分为地质勘察、岩土工程、水文地质勘察和工程测量4个专业。
申请投标单位所持证书在以上三个方面任何一个方面任何一项不合格者，都应被淘汰。
(2)能力审查
能力审查包括对设计人员的技术力量和主要技术设备两方面的审查。人员的技术力量主要考虑设计主要负责人的资质能力和各专业设计人员的专业履盖面、人员数量、各级职称人员所占比例等是否能满足完成工程设计任务的需要。技术设备能力主要审查测量、制图、钻探设备的器材种类、数量、目前的使用情况等，能否适应开展勘察设计工作的需要。
(3)经验审查
