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通常对房屋面积测算中，因房屋层高测量而引发的矛盾时有发生。如何有效合理地对房屋进行测算？本文针对房屋层高与房屋净高的定义、房屋层高与房屋净高的测量参照面、测量结果的误差与限差、测算中应注意的问题进行了分析。
关键词：面积量算 测量 层高 净高
0 引言
测算范围通常分为三类：一部分是测算全面积的、一部分是测算一半面积的、另一部分是不测算建筑面积的。但具体执行标准参照国家标准《房产测量规范》。房屋层高2.20m的要求和规定，不是国家标准《房产测量规范》首先提出来的，而是引用的一个老规定，今天仍然有效，仍然有它的现实和普遍的需求，因而继续被引用。
随着我国房地产市场和科学技术的高速发展，人民的需求与法制观念的变化，以及人民以法律、法规、政策维护自身权益意识的加强，这条已经执行了20多年的老规定，在国家标准《房产测量规范》的实施中，由于对该规范条文的不同理解却引发了一些问题。由房屋层高所引发的问题是决定该建筑物或房屋能不能计算建筑面积的问题，有时涉及一层房屋，有时涉及一幢房屋，有时涉及一片房屋，产生的经济纠纷数额比较大。平时来电来函咨询有关房屋层高问题的也比较多。为了总结经验，吸取教训，特将有关资料整理如下，以供讨论和参考，同时也加强信息交流，促进共识，以便更加准确地理解和掌握国家标准《房产测量规范》中的有关规定，使标准的实施更趋统一。
1 人民对生活空间的基本要求
编制国家标准《房产测量规范》的前期，我们在《房产测量规范》的“征求意见稿”中，对房屋空间的最低标准是要求房屋内的净高不低于2.05 m ；但经过广泛调研和讨论，大家认为房屋的层高易于操作和掌握，最后仍统一采用层高不低于2.20m的标准。
层高=净高＋楼板厚度 （在此楼板厚度取0.15m）
层高=2.05＋0.15=2.20m
净高=层高－楼板厚度
净高=2.20－0.15=2.05m
所以，为了保证人民生活对基本活动空间的最低要求，以及保持对房屋最低层高要求和规定的连续性及稳定性，提出层高不低于2.20m的标准是适宜的，这已达成共识。对无法测量层高而需要使用净高时，提出净高不低于2.05m的标准也是适宜的、相匹配的。
2 层高的定义及其测量参照面
房屋的最低层高定为2.20m的标准已经解决，但在实施中，在一些地方又出现了问题，其关键点在于层高的定义。在测量房屋层高时，应量至何处，测量的参照面定在那里，现将几种情况分述如下。
2.1 楼面层高 楼面层高系指房屋上下两层楼面，或楼面至地面，或楼面至屋顶面的垂直距离。
楼板面至屋顶面的垂直高度也包括楼板面至房屋顶平台面的高度，但房屋顶面或平台面都不应包括隔热层的高度。楼面或地面也不应包括装饰层的厚度，例如用于装饰而铺设的木地板、塑胶地板、瓷砖、石材板料等块料面层的装饰厚度。
2.2 结构层高 在有些学术著作和文件中，也有提出使用结构层高的问题。结构层高系指房屋上下两层结构层层面的垂直距离。
房屋建成以后，房屋各层的结构层层面已被上层构造层层面所埋盖，这对实测和以后复测或检测都很困难；另外结构面是一个粗糙的不平表面，无法进行更为精确的测量。所以以房屋的结构层层面作为测量的参照面尽管也是科学和可行的，但困难较多，而且也不适用于更为精密的测量，因此很少用于房产测量。
2.3 中线层高 中线层高系指房屋上下两层层厚中线之间的垂直距离。中线层高的根据尚不清楚，是否是因为《房产测量规范》中计算房屋建筑面积采用中线尺寸而仿效之，不得而知。
楼板层、屋顶层都可根据层的厚度找到层厚的中线尺寸，测量参照面也存在；但地面之底层的中线位置却很难找到，是一不定值，需要另行进行专门的定义。所以以中线尺寸来定义层高是不可取的。
2.4 净高 根据上述层高的定义，有些建筑物就无法测量出层高，例如地下室的入口处、窑洞等建筑物就测不出层高。为了保证人民最基本的活动空间，建筑物空间的高度应使用净高这一标准取代层高标准，这已达成共识，净高标准的要求在全国也应该统一。
3 房屋层高测量
3.1 地面和楼面 地面是建筑物内部和周围地表的铺筑层，也指楼层表面的铺筑层（楼面）。地面（楼面）通常由面层和基层两部分组成，面层直接承受化学和物理作用，并构成室内空间的表面形象。www.tmgc8.com
基层包括：找平层、结构层和垫层，有时也包括管道层。
面层包括：表层、结合层。
以上是通常的一般的楼面与地面结构，其中有些建筑物直接使用找平层或找坡层，不设置面层。面层一般由用户自行设置，可使用木地板、或瓷砖、或大理石、或花岗岩等板料或其他材料。对于一幢楼，甚至上下层的面层材料，面层厚度都是不相同的。而有的用户不设面层，直接使用找平（坡）层。如果在测量层高时，一个量至找平层，而另一个量至面层，这个层高是不合理的，也是不公平的。在这种情况下，都应以找平层作为测量参照面，这个层高应以两个找平层面为准进行测量，而不能量至木地板面或其他装饰面。
找平层也包括找坡层，因为有时需要找坡层，找平层要改用找坡层（例如某些技术层、管道层）。
构造层中的找平层和结构层是必不可少的，其他部分则在多数情况下是没有的，因此结构层面和找平层面都可以作为房屋测量的参照面；但由于结构层面是一个粗糙不平的表面，房屋建成后又大多被找平层（或找坡层）所埋盖。因此以找平层面作为房屋层高测量的参照面是比较适合的。也就是说我们在选择楼面或地面的参照面时，选择楼面或地面的基层层面作为测量参照面，而不选择楼面或地面的面层层面。即使上下两层都是木地板，其层高也不能量至木地板面层，因为木地板面层至基层面层（找平层）的高度是不同的。
3.2 屋顶面 屋顶面是屋顶的面层，是房屋最上部的结构，主要起防水、排水的作用。屋顶是房屋最上层起覆盖作用的围护结构，又称屋盖。屋顶由屋面和支承结构等组成，有的屋顶还有保温、隔热等功能层。
屋面是屋顶的上部覆盖层，屋面包括面层和基层，面层的主要作用是防水、排水；基层具有承托面层、起坡、传递荷载等作用。
屋顶的支承结构可由屋架、钢架、梁板等平面结构系统构成，也可由薄壳、网架、悬索等空间结构系统构成。
根据不同地区的气候特点和使用要求，平屋顶除有防水、排水功能外，还应考虑设保温隔热等功能层。
保温层。冬季寒冷地区为了防止屋顶大量散热和避免屋顶内表面产生凝结水，应作保温层屋顶。一般在承重层和防水层之间设置保温层，即铺放导热系数小的轻质保温材料，有的同时找坡构成坡度。保温层的厚度依当地气候和对室温的要求而定。
隔热层。在气候炎热地区的平屋顶上应设置隔热层。常用的方法是在屋顶面上，即在屋顶防水、排水层上架设1层大阶砖或水泥薄板，形成通风隔热层，利用空气在隔热层内的流动，带走大量热量而起到隔热作用。
由于屋顶面的结构不同，以及选用保温材料的不同，屋顶面层的厚度差别很大，因而屋顶面至楼面或屋顶面至地面的层高测量就显得较为复杂。
房屋是人们生活的基本空间，房屋的设计和建造应以满足人们的基本生活条件为原则。房屋测量应严格按照国家标准《房产测量规范》来进行，以避免不必要的矛盾产生。
